はじめに…

家主さん、このような事を感じたことはありますか？

• 「最近、決まるのが遅いし、一度空くと次まで決まらない」
• 「家賃を下げてるのに、まったく決まらない…」
• 「新築がどんどんたっていて、これから古い物件は大丈夫なんだろうか‥」
• 「人口減ってどうなんの？しかも生活保護者が増えている…。今後の賃貸経営が不安だ」

こう感じる家主さんの気持ちよくわかります。

では何故このような状況が起きているか、もし上記のような事を感じた事があるであれば一緒に考えてみましょう。

知っておくべき賃貸住宅の現状

賃貸経営とはまさに経営であり、経営者として物事を総合的にとらえる必要があります。

つまり世の中の出来事は、賃貸経営にどのようなかかわりがあり、
これからどのようなに影響してくるのかを全体像で捉えないといけません。

減少する人口、少子化、世帯数の増加

日本の人口は2005年の1億2777万人をピークに減少に転じています。
減少率は年々増加傾向にあり、このまま人口が減り続ければ、2050年には1億人を下回り、2060年には日本の人口は約8674万人程度になると予測されています。これは、ピーク時と比較すると約70％（約3800万人減少）程度の人口であり、アパート・マンション経営にとって厳しい時代の到来を予測させています。さらに少子化が進み人口ピラミッドが逆三角形になります。そうなれば…

今までの価値観が変わる。つまり・・・
従来の考えや手法では通用しなくなる可能性が高い。

という事が考えられます。

さらに賃貸経営にとって問題なのが…世帯数です。実は既に…総世帯数　約５０００万世帯、総住宅数　約５７６０万戸と

７６０万戸　総世帯数÷総住宅数＝空家率１３％となっており、
もうすでに余っています。

しかし世帯数に関しては2015年までは緩やかに増加傾向にありました。では何故これまでは人口が減少傾向にあるにも関わらず、世帯数が増加傾向にあったのでしょうか？
原因は世帯規模が縮小し、未婚化・晩婚化・離婚の増加による「単身世帯」の増加や「夫婦のみのディンクス世帯」「一人っ子世帯」が増加しているからに他なりません。逆に、「子だくさん家族」「三世代同居」などの大所帯は減少し賃貸住宅に対する需要は、ワンルーム・1DK・1LDK・2DK・2LDKなど、30～60㎡程度の物件が中心となっているのです。

しかしこの状況の中からさらに世帯数が減少していく一方なのです…。

ではこの結果何が起こるのか？

恐怖の空室率４０％超時代がやってくる！？

このままのペースで新築が増加していけば、2040年には空室率が40％超になるといわれています。
まさに賃貸経営はデフレスパイラルに突入しているのです。

ではデフレスパイラルを脱却するためには？